13. Sep 2021 Immobilien

„ESG-Risiken verringern und die Qualität unserer Immobilien steigern“

Die Leiterin des europäischen Immobilien Asset Managements der DWS, Benita Schneider, erläutert im Interview, was die zunehmende Bedeutung von ökologischen und sozialen Kriterien für Investoren im Immobiliensektor bedeutet. Und wie die Attraktivität und Werthaltigkeit von Fondsimmobilien erhalten und gesteigert werden kann.

  • Der Kampf gegen den Klimawandel dürfte auch bei Immobilien in den kommenden Jahren weit oben auf der Agenda der neuen Regierung stehen.
  • Immobilienunternehmen stehen zunehmend in der Pflicht, nachhaltige Kriterien bei Umweltschutz, Sozialstandards und guter Unternehmensführung (ESG) stärker als bisher zu beachten.
  • Nach Schätzungen der EU-Kommission entfallen rund 40 Prozent des Energieverbrauchs in Europa auf Gebäude. Der Immobiliensektor kann also durch entsprechende Maßnahmen viel zum Klimaschutz beitragen.
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Frau Schneider, schon jetzt sind Immobilienunternehmen angehalten, für mehr Nachhaltigkeit beim Bau und Betrieb von Gebäuden zu sorgen. Die nächste Bundesregierung wird ihre Anstrengungen zum Klimaschutz weiter forcieren. Was kommt da auf die Branche zu?

Zunächst nichts völlig Unerwartetes. Denn Nachhaltigkeit bei Immobilien ist schon seit Jahren ein Thema. Was stärker wiegt, ist das gestiegene Bewusstsein, dass der Klimawandel ein gemeinsames und inzwischen vor allem ein rasches Handeln fordert. Das hat über die Jahre vermehrt die Politik auf den Plan gerufen, und Forderungen nach einem stärkeren ordnungspolitischen Rahmenwerk vergrößert.

Dabei fühlen wir uns als langfristig orientierter Investor in Immobilien für unsere Fonds schon längere Zeit als eine Art Risikomanager, der auch die sogenannten ESG-Risiken ins Kalkül zieht. Die Nichtbeachtung von ökologischen, sozialen Aspekten sowie Kriterien der Unternehmensführung, birgt zusätzliche Risiken im Investmentprozess. Da ist zunächst das Carbon Transition Risk, das sich durch die Umstellung einer Gesellschaft auf eine kohlenstoffarme Wirtschaft ergibt.

Was geschieht, wenn der Staat beispielsweise eine spezielle CO2-Steuer für Gebäude erheben sollte oder neue Technologien und Gebäudetechnik verpflichtend vorschreibt? Daneben besteht das Physical Climate Risk. Dabei werden die physischen Auswirkungen des Klimawandels auf einen bestimmten Immobilienstandort betrachtet. Denken Sie nur an Gebäude in Küstennähe oder – ganz aktuell – im Überschwemmungsbereich von Flüssen. Schließlich darf man das Social Norms Risk nicht aus den Augen verlieren. Auch die Immobilienwirtschaft kann sich nicht der sozialen Verantwortung entziehen, die sich aus den geänderten Ansprüchen der Gesellschaft, von Mietern und Investoren in Bezug auf Klimawandel und Nachhaltigkeit ergeben.

Benita Schneider

Head of Real Estate Asset Management Europe, DWS

"Die Immobilienwirtschaft kann sich nicht der Verantwortung entziehen, die sich in Bezug auf Klimawandel und Nachhaltigkeit ergibt."

Benita Schneider, Head of Real Estate Asset Management Europe, DWS

Inwieweit berücksichtigt die DWS im Management von Immobilienfonds diese Risiken bereits heute?

Indem wir zum Beispiel explizit festgelegt haben, dass wir unseren Bestand an europäischen Büroimmobilien anpacken müssen, um deren CO2-Fußabdruck zu verringern. Denn wenn wir das nicht tun, tun wir nicht nur nichts für die Umwelt. Wir gehen sogar das Risiko ein, dass eine Immobilie am Markt unattraktiv wird, wenn bestimmte Standards nicht eingehalten werden. Unsere Aufgabe als treuhänderischer Verwalter der Immobilienfondsvermögen unserer Kunden ist ja insbesondere, die Immobilien auf dem neuesten Stand der Technik zu halten, um deren Attraktivität für unsere Mieter und deren Werthaltigkeit für unsere privaten und institutionellen Anleger zu erhalten beziehungsweise im Idealfall zu steigern.

Wohn- und Gewerbeimmobilien gelten wegen ihres hohen Energieverbrauchs als einer der Schlüsselfaktoren, um die Erderwärmung zu begrenzen und die EU bis 2050 kohlenstoffneutral zu stellen. Wie setzen Sie diese Vorgaben um?

Klar ist, dass der Immobiliensektor konsequent handeln muss, um die CO2-Emissionen von Gebäuden entsprechend der EU-Vorgaben zu reduzieren. Den einen verbindlichen Standard, die Energieeffizienz im Bestand zu steigern, gibt es nicht, aber viele Wege dorthin. Bei einem Neubau kann ich statt einer Gasheizung eine Wärmepumpe oder Kühldecken statt einer Klimaanlage einbauen oder eine sonnenabweisende Fassade planen. Beim Bestand kann ich zumindest für die Allgemeinflächen auf Anbieter grüner Energieformen zurückgreifen, oder – was wir jetzt in vielen Objekten tun – uns mit einer extern entwickelten Software an das Gebäudeleitsystem einer Immobilie  ankoppeln. Mit Hilfe Künstlicher Intelligenz werden so Ineffizienzen aufgedeckt  und die Energieeffizienz des Gebäudebetriebes kann nachhaltig erhöht werden. Das ist auch für die Mieter ein großes Plus, weil dadurch die Nebenkosten sinken.

 

Was ist speziell beim Neuerwerb von Immobilien zu beachten?

Hier habe ich die Möglichkeit, die vorher erwähnten drei ESG-Risiken im Rahmen des Due Diligence Prozesses zu bewerten und zu analysieren, ob ein Objekt bezüglich des Rendite-Risiko-Profils unseren Erwartungen und denen unserer Anleger entspricht. Wir haben dazu seit Anfang des Jahres einen eigenen ESG-Berater, der anhand einer Checkliste mögliche Schwachstellen aufdeckt. Zudem besteht die Möglichkeit, anhand des europäischen Carbon Risk Real Estate Monitors (CRREM) zu prüfen, ob und wann ein Wertverfall des Gebäudes infolge strengerer Umweltauflagen droht, wenn nicht rechtzeitig gegengesteuert wird. Anhand dieser Indikation und der Kalkulation möglicher Kosten kann der Fondsmanager dann entscheiden, ob ein Objekt für den Kauf in Frage kommt oder nicht. Die Prüfung von ESG-Risiken als ein Teil der Prüfung beim Erwerb ist dadurch voll in unseren Investmentprozess integriert und hilft bei der gesamtheitlichen Beurteilung eines potenziellen Objekterwerbes.

Die von der EU geforderte Klimaneutralität bezieht sich nicht nur auf die CO2-Emissionen, die durch den Gebäudebetrieb entstehen. Auch Baumaterialien selbst haben unterschiedliche CO2-Fußabdrücke. Wie lassen sich diese Treibhausgase im Immobilienbaumanagement berücksichtigen?

Da muss man unterscheiden zwischen Neubau und Sanierung. Bei Sanierungen entsteht CO2 auf unterschiedlichen Wegen, beim Abriss durch Transport und Entsorgung von Schutt oder beim Wiederaufbau durch den Einsatz von Zement. Deshalb versuchen wir, bei Sanierungen so viel Gebäudesubstanz wie möglich zu erhalten. Zum anderen kann man mit alternativen Materialien wie Holz bauen, die CO2 sogar langfristig binden, oder auf Baustoffe zurückgreifen, die mittels CO2-armer Prozesse hergestellt werden.   

"Mit Hilfe von sogenannten „grünen“ Mietverträgen möchten wir eine Kooperation mit den Mietern zur nachhaltigen Nutzung und Bewirtschaftung der Immobilien erreichen."

Benita Schneider, Head of Real Estate Asset Management Europe, DWS

Inwieweit lassen sich ESG-Kriterien in „grünen“ Mietverträgen für einen nachhaltigen Gebäudebetrieb implementieren?

Die Einbindung von Mietern in Maßnahmen zu mehr Nachhaltigkeit ist ein wichtiges Instrument. In vielen Ländern etwa ist der Mieter nicht verpflichtet, Verbrauchsdaten mit dem Vermieter zu teilen. Aber je mehr solcher Daten wir haben, desto besser lässt sich ein Gebäude analysieren. Weitergehende Vereinbarungen lassen sich etwa bezüglich des Einkaufs sogenannter grüner Energie, der Reduzierung von Abfällen oder der Verwendung von umweltschonenden Putzmitteln bei der Reinigung in den von uns verwalteten Immobilien treffen. Um eine nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung der Immobilie zu erreichen sind wir auf die Kooperation der Mieter angewiesen, wir können das nicht einseitig durchsetzen.

Jede Nutzungsart hat ihre Besonderheiten in Bezug auf Energieverbrauch und Energiemix. Die genaue Erfassung und Auswertung von Daten ist wesentlich, um den Nachhaltigkeitserfolg zu bewerten. Wie stellen Sie das innerhalb eines Immobilienportfolios sicher?

Für jeden Fonds entwerfen wir einen eigenen Sustainability Action Plan der das Ziel verfolgt, die CO2-Emissionen und den Energieverbrauch der Fondsimmobilien zu reduzieren. Darin führen wir auf, welche Maßnahmen dazu für welche Immobilien eingeleitet und welche noch erforderlich sind. Alle vier Jahre unterziehen wir unsere Objekte einer energetischen Prüfung. Zusammen mit Fachfirmen begehen wir die Immobilien und stellen fest, ob die Gebäudetechnik dem aktuellen Stand entspricht und was nötig ist, um zum Beispiel eine bessere Gebäudezertifizierung zu erhalten. Neben der damit verbundenen Einsparung von Energie- und anderen Betriebskosten signalisiert eine Zertifizierung ein bestimmtes Maß an Verantwortungsbewusstsein, sensibilisiert für Nachhaltigkeitsaspekte und erhöht die Wettbewerbsfähigkeit eines Gebäudes.

Inwieweit wirken sich solche Zertifizierungen auf die Vermietbarkeit von Gebäuden aus?

Für Investoren sind Zertifizierungen schon heute ein gutes Argument, und ich gehe davon aus, dass deren Bedeutung weiter zunehmen wird. Das gilt auch auf Mieterseite. Da kommen wir wieder zum Thema Carbon Transition Risk beim Übergang zu einer kohlenstoffarmen Wirtschaft. Mieter werden zunehmend energieeffiziente Gebäude nutzen wollen, nicht nur weil die Betriebskosten niedriger sind, sondern weil sie selbst als Unternehmen ihren Beitrag zum Umweltschutz leisten wollen. Einen immer höheren Stellenwert nimmt auch das Thema Gesundheit und Wohlbefinden in Immobilien ein. Hierzu haben wir jetzt eine Initiative gestartet, Plasma-Luftreinigungssysteme in Aufzugskabinen in Immobilien in Europa zu installieren, um Viren und andere schädliche Partikel zu eliminieren und die Nutzung von Fahrstuhlkapazitäten selbst in Corona-Zeiten wieder auf Normalniveau zu bringen. Als Halter von Immobilien für unsere Anleger und als Vermieter müssen wir in unserem Immobilien-Asset Management stets die richtigen Antworten finden – und viele davon haben zunehmend mit Nachhaltigkeit zu tun.

 

Die DWS hat keine Absicht, für ein bestimmtes Ergebnis der Bundestagswahl 2021 zu werben. Leser/Leserinnen, die an der Abstimmung teilnehmen, sollen so wählen, wie sie es persönlich für richtig erachten.

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