Covid-Sieger und Verlierer im US-Immobiliensektor

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Die Pandemie hat die Strukturveränderungen bei Gewerbeimmobilien beschleunigt. Sieger bleibt zwar vorerst die Logistik, doch auch im Einzelhandel ist nicht alles verloren.

Covid-19 hat die Art und Weise, in der Immobilien genutzt werden, stark verändert, oder bereits stattfindende Veränderungen beschleunigt. Wie jede Veränderung erzeugt auch diese Gewinner und Verlierer. Ein Beispiel ist der Online-Handel und seine Auswirkungen auf Einzelhandels- und Industrieimmobilien. Obwohl beide Sektoren historisch stark korrelieren, erzielten Industriegebäude (vor allem Lagerhallen) in den USA im Jahr 2020 eine Gesamtrendite von 11,8 Prozent, während Einzelhandelszentren eine negative Rendite in Höhe von 7,5 Prozent aufwiesen.[1]

Online-Handel gab es zwar schon lange vor Covid, aber die Lockdowns brachten einen unglaublichen Wachstumsschub. So wuchs der Online-Handel im dritten Quartal 2020 mit 37 Prozent gegenüber dem Vorjahr und machte praktisch über Nacht 16 Prozent des Einzelhandelsumsatzes aus.[2] Es mutet daher keineswegs wie ein Zufall an, dass im Jahr 2020 45 Insolvenzen größerer Einzelhandelsketten gemeldet wurden, fast doppelt so viele wie im gesamten Jahr 2019.

Dies war auch ein schwerer Schlag für Einkaufszentren, die in der Regel eine große Anzahl an strauchelnden Kaufhäusern und Bekleidungsgeschäften beherbergen. Gleichzeitig war es ein Segen für Industrieimmobilien, die für die schnelle Abwicklung der Online-Bestellungen (sowie die Bearbeitung ihrer Rücksendungen, die doppelt so hoch wie im stationären Handel sind) entscheidend sind. Die Covid-bedingte Verschiebung der Konsumausgaben von Dienstleistungen hin zu Waren hat diese Effekte noch verstärkt.

Wir glauben, dass das Ende dieses Trends noch lange nicht erreicht ist. Einige hochklassige Einkaufszentren dürften Covid zwar überleben und vermutlich anschließend als erweiterte Unterhaltungszentren florieren. Aber sie werden weiterhin einen harten Kampf mit dem Online-Handel führen müssen. Wir bevorzugen innerstädtische Einzelhandelskonzepte mit starker Ausrichtung auf Lebensmittel. Da die Fitnessstudios und Restaurants, die diese Konzepte beherbergen, aufgrund der Pandemie ihre Geschäfte schließen oder teilweise runterfahren mussten, stehen kurzfristig zwar noch herausfordernde Zeiten bevor. Langfristig jedoch sollte ihr Mix aus Waren des täglichen Bedarfs und Dienstleistungen jedoch widerstandsfähiger gegenüber dem Online-Handel sein. Entsprechend sollte die Nachfrage nach dieser Art von Immobilienobjekten wahrscheinlich steigen, vor allem in jenen Regionen der USA, die hohen Bevölkerungszuwachs verzeichnen. Wie so oft bei Immobilien ist auch hier die Lage entscheidend.

Was Industrieimmobilien betrifft, befürchten wir irgendwann überteuerte Preise, die letztlich auch zu einem Überangebot führen könnten. Aber derzeit gibt es dafür noch keine Anzeichen, weshalb wir im Moment für diesen Sektor weiterhin eine positive Aussicht haben. Wir glauben, dass die Überlegungen, die wir hier für den US-Immobiliensektor angestellt haben, auch für andere Regionen gelten.

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* Gesamtrendite (letzten vier Quartale)
Quellen: NCREIF und DWS Investment GmbH; Stand: 31.12.2020

1 . NCREIF; Dezember 2020

2 . Census Bureau; September 2020

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